ÖNORM B 1300 / B 1301

Liegenschaftseigentümer oder Eigentümergemeinschaften müssen dafür Sorge tragen, dass von ihrem Eigentum keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum ausgeht. Die regelmäßige fachmännische Kontrolle des Hauses auf Schäden und Gefahrenquellen kann Gefährdungsbereiche von Bauteilen oder Ausstattungen aufzeigen und dazu beitragen, Haftungen zu minimieren oder zu vermeiden.

Die ÖNORMEN B 1300 (Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude) und B 1301 (Objektsicherheitsprüfungen für Nicht-Wohngebäude) bietet Immobilieneigentümern bzw. deren Verwaltungen einen praxisorientierten und strukturierten Leitfaden zur ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Prüfpflichten. Die beiden Regelwerke formulieren die notwendigen regelmäßigen Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen. Die zugehörigen Checklisten sollen beispielhaft darstellen, wie zukünftig die Dokumentation von Objektsicherheitsprüfungen durchgeführt werden kann. Diese Objektsicherheitsprüfungen umfassen die Besichtigung der baulichen Anlage anhand der erstellten Checkliste durch sachkundige Personen. Das Ergebnis jeder Prüfung ist in einem Prüfprotokoll zu dokumentieren.

Die ÖNORMEN B 1300 und B 1301 empfehlen, die Sichtkontrollen samt zerstörungsfreier Begutachtung zumindest einmal pro Jahr durchzuführen. Wird bei einer solchen Begehung ein Schaden ersichtlich, ist dieser zu melden und binnen einer angemessenen Frist zu beheben. Bei sicherheitsgefährdenden Mängeln ist die Behebung des Mangels jedoch unverzüglich zu veranlassen. Darüber hinaus beschreiben die beiden ÖNORMEN aber auch die Verantwortlichkeiten und die jeweiligen Zuständigkeiten. Dabei wird festgehalten, dass der Liegenschaftseigentümer als Verantwortungsträger zwar berechtigt ist, seine Aufgaben zu delegieren, aber immer eine „Letztverantwortung“ im Sinne einer Auswahl- und Überwachungsverantwortung innehat.

Der Eigentümer bzw. der Verwalter hat sich laufend über die neuesten gesetzlichen Vorschriften zu informieren und das Gebäude –was die Objektsicherheit betrifft – auf dem technisch neuesten Stand zu halten. Wer sich nicht um sein Objekt kümmert, handelt fahrlässig und muss im Fall eines Unfalles nicht nur Schadenersatz zahlen, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen. Einer lückenlos und gut geführten Dokumentation kommt besondere Bedeutung zu. War etwa ein Mangel nicht erkennbar, ist üblicherweise nach der Rechtsprechung im Streitfall ein Entlastungsbeweis dann erfolgreich, wenn das Gebäude in periodisch wiederkehrenden Abständen im Rahmen von Sichtkontrollen bspw. vom Hausverwalter oder einer anderen fachlich qualifizierten Person geprüft wurde.